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新政策下，城市存量房的价值重估与投资机遇

御居·看房网 2024-07-23 11:30

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2024 年 6 月，我国房地产政策环境持续呈现宽松态势。在中央层面，央行召开保障性住房再贷款工作推进会，着重强调要深刻领会房地产工作的人民性与政治性，支持地方国企以合理价格收购存量房用作保障性住房。住建部明确指出要推动县级以上城市有力、有序且有效地开展收购已建成存量商品房用作保障性住房的工作。此外，住建部与国家金融监管总局提出建立国家、省、市三级专班联动机制，压实地方政府、房企和金融机构各方责任，全力推进保交房的各项工作。

在地方层面，出台的房地产调控政策中，宽松性政策占据较大比例。例如，北京调降了住房最低首付比例和房贷利率；部分二三线城市积极推进住房“以旧换新”，支持地方国企收购存量房用作保障性住房，加大房票安置力度，发放购房财税补贴等，以此作为推进楼市去库存的主要手段。

截至目前，包括杭州临安区、贵阳在内的 20 个城市（县区）已陆续发布收储的公告细则，为其他城市提供了可借鉴的经验。这些地方政府对于收储房源通常有着如下要求：

其一，房源须为已建成且未出售的存量商品房，同时已取得竣工验收备案证明，权属清晰可交易。

其二，处于交通便捷、配套设施相对齐全的区位，部分城市要求项目配备一定比例的车位。

其三，所属企业资产负债和法律关系清晰，这意味着符合条件的民企项目也有被纳入收储范围的可能。

其四，大部分地方规定收储房源的单套建筑面积小于 120 平米。

其五，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目，例如烟台、新乡、威海规定以整幢作为基本收购单位。

在价格方面，部分地区明确收储价格将参考同地段的保障性住房重置价格（即划拨土地成本+建安成本+不超过 5%的利润），或者以同区位商品房价格的 5 折左右进行设定。比如，5 月 14 日杭州市临安区发布的保障房征集公告中规定，收储房源将以不超过周边房源、车位的评估价作为最高限价。另外，西安、福州的保障房将以同区位商品房价格 5 折左右进行配售。

存量房收储政策带来的影响主要体现在以下几个方面：

首先，在市场供需关系层面，政府收购存量房能够减少市场上的闲置房源，为市民提供更多合理的住房选择，同时降低存量房的投机性交易，有助于稳定房价波动。

其次，对于房价调控，存量房市场对房价波动意义重大，该政策有利于平稳房价，缓解供需矛盾，避免过度投机，维持房地产市场的健康稳定发展。

再者，从经济影响角度来看，房地产行业与 GDP 和就业率紧密相连，政策的推行能为相关行业营造稳定的市场环境，促进房地产与其他产业的协同发展，推动城市经济的繁荣。

然后，在社会效益方面，政府借此可更好地调配房屋资源，满足不同群体的住房需求，在改善城市居住条件、解决棚户区问题等方面发挥积极作用，提升市民的幸福感。

最后，着眼于城市可持续发展，能优化既有房屋资源的利用，提高土地和城市资源的利用效率，促进城市空间结构的合理布局，为城市的长远发展奠定基础。

在这样的政策背景下，城市存量房面临着价值重估。那些位于政策重点支持区域、交通和配套优势明显、房屋品质较好的存量房，其价值有望得到重新评估和提升。

对于投资机遇而言，符合收储条件且价格具有优势的存量房可能具有投资潜力。然而，投资房产务必谨慎。投资者需要综合考虑以下因素：

一是要充分了解当地市场状况、政策细则以及房地产市场的整体趋势，把握政策导向带来的机会。

二是要关注宏观经济形势对房地产市场的影响，经济增长、通货膨胀等因素都可能影响房产价值。

三是城市发展规划至关重要，新兴区域的发展和基础设施建设可能提升周边存量房的价值。

四是人口流动趋势也不容忽视，人口流入量大的城市，住房需求相对旺盛，存量房投资更有前景。