多城土地调控加码成“潮” 开发商如何突破高压周期？

2017年以来，楼市调控政策层出不穷，并逐渐从大城市向三四线城市延展，调控手段也日臻娴熟，覆盖售前、售中到售后。至今，仍有城市在连续升级调控政策，市场端“限购、限贷、限价、限售”叠加，土地端“竞持、熔断、评分、摇号”迭出。

尤其是土地端，出让结构已经出现重大改变，“竞自持”“限房价、竞地价”等新出让方式开始试水，共有产权房、租赁住房用地的比例明显增多。

《每日经济新闻》记者注意到，土地市场的变革，使开发商的生存环境受到进一步压缩，如何尽较大可能从限制中争取合理的发展空间，成为各类房企都不得不考量的重大问题。

楼市与土地双管齐下 城市调控加码成“潮”

2017年以来，楼市调控不断加码升级，并更强调点滴式、补丁式调控，即一方面通过政策试水、检验市场反应，再逐步加码，预防调控用力过猛市场反转冰封的情况；另一方面，因地制宜、防微杜渐，不断堵塞监管漏洞，严防死守投机炒房，确保房价指数保持稳定。

这一轮调控的风向在土地端体现得颇为显著。从土地出让规则来看，2017年北京、上海等城市，在土地出让时增加了限制性条件，如限定未来房屋售价、配建保障性住房和竞拍自持面积等。

例如北京，出让土地时就加入了“70/90政策”和“限房价、竞地价”的要求。而且这种有条件的土地出让方式逐渐常态化。2017年11月16日，北京还提出2017~2021年供应1000公顷集体土地建设租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷，限价商品住宅、高端商品住宅、共有产权住宅以及租赁型住宅将构成2018年北京新房产品供应的多元化。

在土地供应结构上，共有产权房、租赁住房以及其他保障性住房的土地供应规模开始增加，这在北京是显而易见的。中原地产统计数据显示，2017年北京市共成交71宗住宅地块，规划建筑面积968.96万平方米。其中，共有产权房面积达到300.77万平方米，占住宅总规划面积的31%；租赁住房面积91.44万平方米，占住宅总规划面积的9.4%；配建的限价商品房达到337.38万平方米。

上海也不例外。2017年7月6日，上海市政府发布的《上海市住房发展‘十三五’规划》中，主要涉及从供应端管控地价、盘活存量以及加强供应端质量等方面。

深圳则对人才住房给予更多支持，“招拍挂”出让商品住房用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配建人才住房和保障性住房面积。

市场成交不断下降 房企面临“钱紧”

这一轮调控之下，房产市场反应明显，地价下滑、成交打折、供应放缓、购房者入市等诸多现象随之发生。

新城控股一等副总裁欧阳捷评价认为，从本质上说，限价是政府强制开发商打折销售，对购房者是利好。但限价令又会吸引更多购房者入市，导致需求放大，加剧供不应求。

“由于许多城市实行限价，反而使得部分有资格的改善性购房需求提前释放，摇身变成了合规的投资需求，这恰恰是供不应求的大城市开盘即售完的原因。因此，排除一二线城市供应减少的因素，目前成交量的下降并不明显，也意味着潜在需求依然巨大。”欧阳捷表示。

在其看来，目前的土地拍卖规则的关键在于：无论是加竞保障房，还是竞自持住宅，或是熔断制，土地出让模式需要稳定性。既然出台新政，就应当考虑周全、一以贯之，这既是体现政府决策的严肃性、科学性，也是给市场一个正确的预期和导向，还可以给投标人一个稳定的、系统的竞标规则，既兼顾管理目标，也体现公正公平。

而对于企业来说，限制之下反应可能更明显，首先的反应就是“钱紧”。

安居客领头分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，资金压力是悬在企业尤其是中小房企头顶上的一把剑。例如竞自持方式就把房企由卖房角色转变成房东角色，资金的回流期延长，如果没有金融产品支持，房企的资金压力可想而知。

另外，限房价也对房企的运营能力提出极大考验，如何在房价收入有限制的基础下，既保证房屋质量又能有合理的盈利空间，此并非易事。

“钱少了，最苦的当然还是中小房企。因为‘蛋糕’还要重新再分配，成长性更快的‘大象'会大块切走更多的增量蛋糕，并抢夺银行收回的存量信贷。”张波直言，未来中小房企可能更加边缘化。

资金风险加重 房企应快速周转稳定运营

在限购、限贷不断扩展的形势下，投资者逐渐退出，具有购房资格的客户就像池子里的鱼在不断减少，客户资源正变得少有，客户正变得更加挑剔，竞争正变得愈加激烈。对于企业而言，难到只有降价这一招吗？

欧阳捷直言，房企降价动机不强，但两种情形不可不防：一是中小房企现金断流、不得已甩货出逃；二是大型房企客户截流、拼全力抢夺市场。

“城市群的三四线城市正在上演土拍火热的戏码。随着大房企进驻抢地，有的县城土拍溢价率高达80%甚至160%。”欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，殊不知，这些中小房企正被大房企带进沟里，当市场或者政府不能接受地价带动的房价增长时，不论是客户选择还是政府调控，这些房企都很难逃脱破产、烂尾、重组的结局，而且可能再无翻身机会。

“所以开发商首先要防患于未然，牺牲部分利益来维护社会和经济稳定。”同时欧阳捷指出，其次，房企应定期进行现金流压力测试、资金盘点，加大融资力度和现金储备，不浪费资金用于回购、分红和参股，控制适度的投资节奏、绝不激进抢地，确保安全跨越市场波动期。

第三，房企还要加快进度、加力推广、加速推盘，绝不浪费每一个客户，老盘快速去存货，新盘保守定价格，同时提前准备销售应对预案，一旦降价出现，必定随行就市。

张波则表示，房企的运营能力可以形容为“走钢丝”，即“左右平衡、合理速度”，做好企业规模控制和成本投入两项的平衡，控制好企业的开发速度。

一般来说，规模化越大，企业成本就越容易得到控制。但如果是取得“有条件”土地，则是越多越好，充分认清自己的融资能力和盈利空间再投入成本就显得尤为重要。另外，在控制企业速度方面，则是开发进度和资金投入节奏把握更为重要，快周转未必适合“限房价”地块，快速大量投入也未必适合“自持地块”。